작성일 : 20-06-26 02:49
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시애틀 부동산 이야기_매물 부족시 '내집 팔고 다른 집 사기'
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글쓴이 :
김현숙 부…
 조회 : 4,230
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매물 부족시 ‘내 집 팔고 다른 집 사기’
코로나 바이러스로 3월부터 급속도로 냉각됐던 시애틀 주택 경기가 지난 4월초부터 회복되고는 있으나 매물이 모자라 바이어들이 긴장하고 있다. 특히 내 집을 팔고 다른 집을 사야 하는 바이어들에겐 더욱 더 집 사기가 어려운 실정이다.
집을 사고 싶다는 필자의 고객 중 반 이상이 ‘내 집을 팔아야 이 집을 살 수 있다’는 케이스이다. 시애틀은 수년 전부터 매물 부족현상이 이어져 왔으나 이번 코로나 바이러스 사태로 셀러들이 집 내놓기를 더 꺼려해 매물이 작년보다도 더 부족한 상황이다. 특히 중간 가격대 매물 부족현상이 더욱 심각하다.
벨뷰 경우, 80-120만 달러대 매물 중 반 이상이 몇 일까지 오퍼를 내면 그 중 가장 좋은 오퍼를 고르겠다는 ‘오퍼 리뷰 날짜’를 정해놓고 바이어간 매입경쟁을 붙이고 있다.
이 같은 상황에선 ‘내 집을 팔아야 당신 집을 살 수 있다’는 조건의 컨틴전트 오퍼(Contingent Offer)를 내면 받아 줄 셀러는 아무도 없다. 만약 한달 이상 오퍼가 들어오지 않는 집이라면 이 컨틴전트 오퍼를 고려해 볼 것이다. 이렇게 되면 맘에 드는 집을 사기가 힘들게 된다.
그러면 내 집을 팔고 다른 집을 사야 할 경우, 첫 번째 해야 할 일은 내 집을 팔았을 때 얼마를 손에 쥘 수 있고, 얼마를 다운 페이먼트해서, 얼마짜리 집을 살 수 있는지부터 계산한 후 은행에서 사전 융자 승인서( Pre- approval letter) 부터 받아 둬야 한다. 그리고 나서 이 정도 가격으로 내가 원하는 동네에, 사고자 하는 매물이 얼마가 가능한지 샤핑을 시작한다.
내 집을 팔고 다른 집을 사고자 할 때는 현재의 주택 경기 상황을 잘 파악해야 하고 집 매매 과정과 매입 과정도 잘 꿰어 맞춰야 실수 없이 집을 팔고 살수 있게 된다.
내 집 팔고 렌트하면서 집 사기
이런 상황에서 셀러들이 가장 선호하는 방법은 내 집을 팔고 렌트를 하면서 집을 매입하는 방법이다. 두 번 이사해야 한다는 단점이 있지만 쫓기지 않고 좋은 가격에 집을 팔 수 있고 원하는 집을 살 때 협상도 쉽다. 6개월 정도 단기 계약을 해 주는 아파트와 짐을 넣어 둘 스토로지를 찾아 보면 된다.
새로 짓는 집 사기
다음은 새로 짓는 집 ( Pre-sale)을 사는 방법이다. 원하는 새 집 단지를 찾아 완공날짜를 확인한 후 1-3%의 계약금( Earnest Money) 을 걸고 계약한다. 내 집은 새 집 완공 전 2-3개월 전에 적정 가격으로 리스팅한다. 만약 내 집 클로징( Closing) 날짜와 새 집 클로징 날짜가 맞지 않을 경우, 내 집 사는 바이어에게 셀러 렌트 백( Seller Rent Back)을 미리 요청해 둔다. 이때 새로 짓는 집에 컨틴전트 오퍼로 넣으면 계약 후 5일내 내 집을 마켓에 올려야 하고 만약 좋은 오퍼가 빨리 들어오면 30-45일내 클로징을 해야 하므로 양쪽 집 이사 날짜를 맟 출 수가 없게 되므로 유의해야 한다.
다음으로 쓰는 방법들은 컨틴전트 오퍼, 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 사용, 브리지 융자 등이 있다.
컨틴전트 오퍼: 매물 부족 상황에선 컨틴전트 오퍼를 받는 셀러를 찾기가 어렵다. 그리고 계약 성사후 5일내 내 집을 매물로 내놓아야 한다. 그리고 이 집에 만약 다른 오퍼 (Bump Offer)가 들어오면 3일내 모든 조건조항을 없애든지 아니면 계약을 포기해야 한다.
홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 (HELOC) 사용: 내 집에서 모기지 융자금을 빼고 난 에퀴티로 융자를 받아 이를 다운 페이먼트 ( Down Payment)로 사용한다. 그런데 최근 코로나 바이러스로 이 융자 프로그램을 중단한 은행들이 많다. 그리고 세금 보고서 및 현재 수입 증명도 제출해야 하고, 신청기간이 2개월 이상 걸린다. 이 신청 기간 동안에는 집을 매물로 내놓을 수 없으니 집을 팔고 살 계획이 있으면 미리 미리 신청해 놓아야 한다.
브리지 융자 ( Bridge Loan): 내 집에 모기지를 빼고 난 에퀴티가 60% 이상 있을 때 이 에퀴티를 이용해 단기 융자를 받아 사고자 하는 집의 다운 페이먼트로 사용하는 방법이다. 내 집을 즉시 매물로 내놓을 수 있고, 컨틴전트 없이 오퍼를 넣을 수 있다. 그러나 이자가 9% 정도로 높은 것이 단점이다.
문의: 김현숙 부동산 (206-375-5959, hskim@windermere.com)
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