지난 7일 서울 신사동 가로수길의 곱창집 '우장창창'에 대한 법원의 명도 집행이 중단되고 우장창창 측이 같은 자리에서 장사를 시작한 지 일주일이 흘렀다. 건물주 리쌍은 추가 집행 의사를 밝혔고, 상인들은 건물주 집에 찾아가 연일 기자회견을 열며 면담을 요청하고 있지만 성사되지 않고 있다.
소유한 공간을 비워달라는 임대인과 상권을 개척한 임차인이 부딪혔고, 시민단체와 상인들이 합세하면서 갈등은 커졌다. 전문가들은 이번 기회에 관련법과 제도를 현실에 맞춰 개정하고, 상생 의식을 키워야 한다고 주장하고 있다.
◇갈등은 왜…'장사하고픈' 건물주와 임차인
우장창창 대표 서윤수씨는 2010년 11월 현재 건물 1층에서 2년 계약으로 장사를 시작했다. 1년 반 만에 건물주가 리쌍으로 바뀌었고, 직접 장사를 해야하니 가게를 비워달라고 했다. 당시 임차상인은 건물주가 바뀌면 계약기간이 남았더라도 나갈 수밖에 없었다.
리쌍은 가게를 비우는 대신 보상금 1억원을 제시했지만 서씨는 이를 거절했고, 2012년 12월 건물주의 소송을 시작으로 양측의 법정 공방이 시작됐다. 2013년 8월 양측은 서씨가 1층을 비우는 대신 지하와 1층 주차장에서 장사를 계속하는 조건으로 합의했다. 건물주는 서씨에게 보상금 1억8000만원을 지급했다.
그러나 주차장 영업은 불법인 만큼 문제가 생기면 세입자가 주차장 일부를 용도 변경할 수 있도록 건물주가 협력하기로 양측은 협의했다.
이후 문제가 불거지자 서씨는 용도 변경을 요구했지만 건물주는 이를 거부했다. 이에 서씨는 건물주를 상대로 2014년 1월 합의를 이행하라는 소송을 제기했다. 리쌍 측은 되레 서씨가 임대차계약을 위반했다는 소송으로 맞섰다.
법원은 1심에서 어느 쪽의 손도 들어주지 않았고 재판은 2심으로 이어졌다. 이 과정에서 서씨는 계약이 자동 갱신된 줄로 알고 따로 계약 갱신을 요구하지 않았다. 법원은 계약이 종료 됐음을 인정하고 서씨에 퇴거 명령을 내렸다.
◇환산보증금 실효성 있나…전문가들 "개선 필요"
서씨는 왜 계약이 자동갱신 됐다고 여겼을까. 현행 상가건물임대차보호법상으론 임대인이 계약 중단을 통지하지 않으면 자동으로 계약이 연장되지만 서씨의 경우는 환산보증금 기준에 해당되지 않아 예외다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 액수에 보증금을 더한 금액을 말하는데 임차인의 자금 부담 능력을 추정하는 기준이 된다.
현재 서울의 환산보증금 기준은 4억원 이하다. 즉, 환산보증금이 4억원보다 높을 경우엔 임차인이 계약 갱신 요구를 별도로 해야 한다.
이 환산보증금 기준이 현실적이지 않다는 지적이 분분하다. 서울시에 따르면 지난해 서울 내 유동인구 상위 5개 상권의 평균 환산보증금은 7억9738만원이었다.
김호철 단국대 도시및부동산개발학과 교수는 "현행 환산보증금 기준을 현실성 있게 조정한다든지 예외 구간을 두는 식으로 바꿀 필요가 있다"면서 "제도 개선 없인 임대인-임차인 갈등이 계속 일어날 것"이라고 말했다.
장남종 서울연구원 도시재생연구센터장도 "제도 도입 초기라 계산 방식 등이 정교하지 않다"며 "시민 눈높이나 현실에 맞춰 개선할 필요가 있다"고 말했다.
지난 7일 오전 서울 강남구 가로수길에 위치한 곱창집 우장창창에서 직원들이 쓰레기와 잔해를 치우고 있다. / 뉴스1 DB.
◇'소유권-사용권' 균형 필요…'동반자 의식' 만들자
일각에서는 현행 상가임대차보호법의 문제점을 검토해 전면적으로 개정해야 한다는 목소리도 나온다.
임차상인 대부분은 2003년 법 제정 이후 최초 1~2년 계약 후 갱신하는 방식으로 최대 5년 간 영업을 했다. 또 건물주가 바뀌면 애초 장사를 시작할 때 투자한 권리금을 잃을 수 있는 처지였다.
지난해 4월 법이 개정되면서 임차인 권리금 반환이 보장됐고, 건물주가 바뀌어도 기존 계약 기간이 유지되도록 변했다. 하지만 5년이라는 보장 계약 기간이 여전히 선진국 등에 비해 짧다는 지적도 있다.
프랑스는 최소 9년 간 임차상인의 영업을 보호하고 있다. 임대인-임차인이 서로 의사표시를 안 할 경우 계약이 자동 갱신된다. 일본은 임대인이 계약 갱신 요구를 거절하기 위해서 특별한 조건을 충족해야 해 절차가 까다롭다. 영국도 마찬가지다.
임영희 맘상모 활동가는 "해외 사례를 보면 기본 10년에서 길게는 30년까지 임차상인의 영업 기간이 보장된다"며 "건물주의 소유권 뿐 아니라 상인의 영업권도 함께 보장하는 방향으로 가야 한다"고 밝혔다.
법과 제도 개선이 아니라 공동체 의식을 갖춰야 한다는 의견도 있었다.
박태원 광운대 도시계획부동산학과 부교수는 "법률보다는 건물주와 세입자 간 공동 이해관계라는 동반자 의식이 필요하다"면서 "지자체나 시민단체 차원에서 교육·토론을 계속해야 한다"고 해결책을 제시했다.
장남종 서울연구원 도시재생연구센터장도 "법·제도가 사회적 갈등이나 변화를 곧바로 담아내긴 어렵다"고 말했다.
김호철 단국대 교수도 "사실 정부차원에서 정책적으로 개입하기엔 여러 문제점이 있다"며 "부동산 투자 심리 자체가 위축되는 결과를 초래할 수 있기 때문에 법 개정은 신중히 접근해야 한다"고 밝혔다.
