대량채권 시장 유입에 '머뭇'…연간 발행채권 수십조원 예상
"고수하던 분양가 규제기조 바꾸면 표 떨어진다 의식할 수도"
시세보다 저렴한 '로또 아파트'를 차지하기 위한 청약 경쟁이 갈수록 심화하면서 우려를 낳고 있다. 정부는 시세차익 기대감을 낮추기 위해 채권입찰제 도입을 검토 중인 것으로 알려졌으나, 시장 반발과 혼선 등을 걱정해 주저하고 있는 것으로 전해졌다.
15일 한국감정원 청약홈에 따르면 지난주 과천 지식정보타운(지정타), 하남 감일지구 분양 아파트 당첨자 발표 결과, 70점대 고가점자가 속출해 시장을 놀라게 했다. 4인 가구 만점(69점)자도 탈락할 정도로 가점 인플레가 심화해, 어중간한 가점 통장은 사실상 무용지물이 됐고 청약자들의 허탈감은 커졌다.
이들 단지는 분양가상한제가 적용, 분양가가 시세보다 5억~10억원 저렴하게 책정되면서 수요자들의 관심을 끌었다. 1순위 청약에 과천 3개 단지에만 47만여명, 하남 1개 단지에 11만여명이 몰렸다.문제는 앞으로 분양가상한제가 전면적으로 시행되면서 이번 과천, 하남과 같은 가점 인플레와 청약 과열이 갈수록 심화할 것이란 전망이다.분양업계 관계자는 "예전에는 실거주 관심 지역 위주로 청약을 넣었다면, 분상제 이후 시세차익 기대감이 커지면서 관심 없던 지역도 무조건 넣고 보자는 분위기로 바뀌었다"며 "청약시장이 로또시장으로 본질이 퇴색하고 있다"고 지적했다.업계에선 청약 과열을 진정시키기 위해선 분양가 규제를 완화하거나 주택채권입찰제 등의 제도적 장치를 마련해야 한다고 조언한다. 분양가 규제 완화는 현 정부 시책과 맞지 않아 채권입찰제가 유력 수단으로 거론되고 있다.채권입찰제는 아파트 분양가가 주변 시세보다 30% 이상 낮아 시세 차익이 클 것으로 예상되는 경우, 청약자에게 제2종 국민주택채권을 구입하게 해 시세 차익 일부를 환수하는 제도다. 시세 차익을 노린 청약 경쟁을 막고, 실수요자에게 기회를 제공한다는 장점이 있다. 채권 판매 금액은 공공 목적의 국민주택사업 등에 사용한다.
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| 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관. © News1 송원영 기자 | 채권입찰제는 지난 2006년 분양가상한제와 함께 도입된 바 있다. 당시엔 분양가와 채권매입액을 합쳐 주변 시세의 90%(2007년 8월 이후 80%)를 넘지 않는 선에서 채권매입액을 많이 써낸 순서로 당첨자를 선정했다. 통상 채권입찰제는 분양가상한제 시세차익을 환수하기 위해 '세트'로 시행돼 왔다.최근 국토교통부와 기획재정부, 금융당국 등이 채권입찰제 도입 여부를 검토했으나, 결론을 짓지 못한 것으로 알려졌다. 표면적인 이유는 금융당국을 중심으로 대량의 채권이 유출될 경우 자칫 채권시장에 영향을 끼칠 수 있다고 판단해서다.주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 실적을 보면 올해 서울과 경기 지역의 분양보증 가구 수는 7만3023가구, 분양보증금액은 25조4759억원이다. HUG는 중도금(약 60%)만 보증하기 때문에, 올해 분양 아파트 시가총액은 약 42조4599억원으로 추산해볼 수 있다. 현재 분양가가 시세보다 평균 50% 저렴하게 공급된다고 가정하면 시세는 63조6899억원 정도가 된다.2006년 채권입찰제 시행 당시, 정부는 시세의 90% 선에서 분양가와의 차액을 채권을 통해 환수하는 방법을 사용했다. 채권 할인율(약 35%)을 이용해 시세차익만큼 손실이 나게 하는 방식이다. 시세의 90%(약 57조3209억원)에서 분양가의 차액인 약 14조8610억원을 환수하려면, 채권 약 42조4599억원 어치를 연간 발행해야 한다는 계산이 나온다. 올해 우리나라 국채 잔액 800조원의 5.3%에 달하는 수준이다. 2종 국민주택채권은 10년 만기다.업계에선 이보다 선거 등을 의식해 채권입찰제 도입을 머뭇거린다는 얘기도 나온다. 분양가상한제 도입 취지가 분양가를 내려 수요자의 부담을 낮춘다는 것인데, 채권입찰제를 도입하면 실구매 부담이 올라가 분상제 취지가 퇴색하기 때문이다.익명을 요구한 한 관계자는 "정부로서는 현재 청약 과열 현상을 충분히 인식하고 있으면서도, 적극적으로 나서기 어려운 상황일 것"이라며 "애초부터 주택공급이 적은 상황에서 분양가상한제의 후폭풍을 예측하지 못하고 밀어붙인 것이 현재의 청약 과열을 야기하고 말았다"고 말했다.
기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)
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