자영업자들이 소득세 보고를 적게 하는 바람에 주택융자에 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
<융자사전 승인서부터 준비>
집 사는데 필요한 Down payment 가 준비돼 있고, 월 모기지 페이먼트를 할 수 있는 수입도 충분하면서도 융자를 받지 못해 집을 사지 못하는 한인들이 많습니다. 집을 사려면 제일 먼저 준비해야 할 것이 은행에서 융자사전 승인서( Pre approval letter)를 받아놓는 일입니다.
이 융자 사전 승인서가 있어야 맘에 드는 집이 나오면 즉시 오퍼를 넣을 수 있습니다. 융자 사전승인서를 받으려면 구매자의 2년치 세금보고, 크레딧 점수, 현재 수입 증명, Bank Statement 등을 은행에 제출해야 합니다.
얼마전 다운페이먼트 10만 달러가 준비됐다며 50만 달러 정도의 집을 사고 싶다는 분의 전화를 받았습니다. 식당을 하는 분인데 한달에 5000달러 정도를 집에 가져오고, 자동차 페이먼트는 월 600불 된다고 했습니다.
계산상 10만달러 다운하고 40만 달러 융자(30년 고정, 4.5%)를 받아, 50만달러 짜리 집을 사려면 원금과 이자가 월 2,000 여 달러, 재산세 400여 달러, 주택보험 150 여 달러로 월 페이먼트가 총 2600달러 정도 됩니다. 이 분은 한달에 5천달러 정도를 집에 갖고 들어오니까 이 정도의 모기지 페이먼트는 충분히 지불할수 있다고 하셨습니다.
그러나 2년치 세금보고 자료를 보니 비즈니스 세금보고가 60%인 3천달러 밖에 안돼 있어 40만불 융자 사전승인서를 거절당했습니다.
< 세금보고 잘해야 융자 제대로 받아>
은행에서의 융자 가능성 여부는 집에 얼마를 갖고 오느냐가 아니라 소득 세금보고를 얼마나 했느냐에 달려있습니다.
<총소득의 43-45%안에 모든 페이먼트 포함돼야>
이 분은 5천달러 정도를 집에 갖고 들어오셨지만 서류상으로는 월 3천달러 정도 밖에 세금신고가 되지 않았습니다. 은행은 총소득의 43-45%안에 모든 페이먼트가 포함돼야 융자를 준다는 기준을 두고 있습니다. 이 분이 세금보고한 3천달러의 45%이면 1350불 밖에 안되고 1350달러에서 자동차 페이먼트 600달러를 빼면 1350-600= 750 달러밖에 안됩니다. 750달러면 20만달러 융자도 불가능합니다.
<세금보고 비율 높혀야>
이와 같은 상황이 많이 벌어져 주택융자시 자영업자들의 융자가 가장 힘들다고 합니다.
아무리 집에 가져오는 돈이 많다고 해도 은행에선 세금보고 자료가 첫번째 심사기준이 됩니다. 수개월내 집을 구입하실 계획이 있으신 분들은 담당 회계사와 미리미리 상담을 하셔서 세금보고 비율을 상향 조정하셔야 제대로 융자를 받아 집을 장만하실수 있습니다.
<개인 은행구좌와 비즈니스 구좌 구별해야>
그리고 개인 은행구좌와 비즈니스 구좌의 입출금을 구별해 둬야 합니다. 은행에서 2개월치 Bank Statement 를 확인하므로 개인구좌와 비즈니스 구좌를 구별해 사용해야 하며, 큰 금액의 현금 입금도 출처를 확인하므로 주의해야 합니다.
< 자동차 구입은 집 장만 후에>
자동차 페이먼트나 크레딧 카드 빚이 많아 융자를 받지 못하는 분들도 있습니다. 수개월내 집을 사실 계획이 있으시면 자동차 구입은 집을 매입한 후로 미루시는게 좋습니다.
그리고 크레딧 점수는 740점 이상이 되야 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. 크레딧 점수를 를 높히려면 크레딧 카드의 최대 사용액수의 30%미만으로 밸런스를 낮추는 것이 좋습니다.
< 적어도 3-4개월전부터 사전 준비해야>
집을 보러 다니기 전에 융자 오피서와 미리 만나 수개월 전부터 이 같은 사전준비를 해둬야 융자가 문제없이 진행됩니다. 특히 한국 친척으로부터 Down payment에 필요한 Gift money 를 가져와야 할 때는 송금 시기 및 방법 등을 융자 오피서와 미리 상의해야 융자에 차질을 받지 않게 됩니다.
자세한 문의는 김현숙 부동산 (206)375-5959, hskim@windermere.com으로 해주시면 되겠습니다.
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