정부 규제 일변도 정책에 따른 부작용 속출
김현미 장관 '빵'얘기로 공급한계 인정…전문가들 "규제 풀어야"
전셋값 상승에 이어 한동안 진정세를 보이던 집값마저 상승 폭을 키우면서 무주택 세입자들의 불안감이 커지고 있다. 그나마 저렴하게 집을 살 수 있는 분양시장은 인생역전 '로또' 시장으로 변질돼 실수요자의 허탈감만 더하고 있다.
전문가들은 정부가 집값을 잡겠다며 쏟아낸 규제가 서로 얽혀 공급을 틀어막는 부작용을 내고 있다고 말한다. 그러나 정작 정책의 키를 쥔 정부는 주택난을 해소할 근원적인 해결책을 제시하지 못하고 있어, 주택시장 불안은 당분간 불가피할 전망이다.
2일 KB부동산 월간 주택가격동향에 따르면 서울 주택 전셋값 상승률은 지난달 2.39%를 기록, 전월(1.35%) 대비 2배가량 늘며 전세난이 더욱 심화하는 모습이다. 월간 전셋값 상승률은 임대차보호법 시행(7월31일) 직후인 8월 1.07%를 기록해 처음 1%대에 진입한 뒤, 9월 1.59%, 10월 1.35%에 이어 마침내 2% 벽을 넘어섰다.
잠시 잠잠하던 집값도 다시 꿈틀거리고 있다. KB 월간 조사에서 10월 0.93%로 낮아졌던 서울 주택 매매가격 변동률은, 지난날 1.66%로 반등했다. 전세난에 따른 매수 유입으로 아파트값 변동률은 0.84%에서 1.54%로 늘었고, 빌라는 2.13% 올라 아파트를 웃돌았다.
업계에선 최근 집값, 전셋값 동반 상승의 원인에 대해 정부의 연이은 규제에 따른 '공급 감소'를 꼽는다.
주요 전세 공급원인 입주물량이 본격적으로 줄어드는 가운데, 정부가 임대차보호법(계약갱신청구권, 전월세상한제 등 도입)을 통해 전세 순환 주기를 갑자기 늘리면서 전세 매물 자체가 크게 줄었다.
부동산 빅데이터업체 아실 조사에서 서울 아파트 전세 매물은 임대차보호법 직전 7월30일 3만8873건에서 이달 현재 1만3689건(1일 기준)으로 65% 급감했다. 이런 상황에서 집주인의 실거주 의무까지 강화되면서 전세 공급은 더 줄고 수요는 늘어 전세난이 악화됐다.
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| 김현미 국토교통부 장관이 30일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 의원들의 질의에 답변하고 있다. 2020.11.30/뉴스1 © News1 신웅수 기자 |
매매 시장도 마찬가지다. 양도소득세가 대폭 오르고 실거주 의무가 강화되면서, 집주인들은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 돼 버렸다. 정부는 이를 통해 투기수요를 막겠다는 계획이었으나, 공급 부족으로 실수요자들이 피해를 보는 상황이 발생했다. 전세난에 지친 무주택 세입자들은 매매시장으로 유입됐고, 매물이 적은 상황에서 우위에 선 집주인들이 터무니없이 높은 호가를 부르면서 한 건만 거래돼도 지역 집값이 급등하는 기형적인 시장이 돼 버렸다.
분양시장 역시 정부 대책이 의도와 다르게 진행되면서, 과열이 심화하는 결과를 낳았다. 정부는 새 아파트를 지속적으로 싸게 공급하면 집값이 떨어질 것이라며, 분양가를 통제하고 민간택지에도 분양가상한제를 실시했다.
그러나 공급이 적은 상황에서 분상제가 시행되자 수요자들은 오로지 '시세차익'에만 집중했고, 거주지역과 상관없이 '로또 아파트'만 찾아 청약하는 묻지마 청약으로 변질되고 말았다. 서울 아파트 1순위 청약경쟁률은 지난해 32.1대 1에서 올해 68대 1로 2배 이상 늘어 가점이 낮은 사람들에겐 '희망고문'이 되고 있다.
정부는 지난달 19일 2년간 전국에 11만4000가구의 공공임대를 공급하는 전세대책을 내놨지만, 단기 물량이 적고 선호가 낮은 빌라 위주라 수요자들의 반발을 샀다. 김현미 국토부 장관은 30일 국회 질의에서 빌라보다 아파트를 공급해야 한다는 지적에 "아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들겠다. 아파트는 공사 기간이 많이 걸려 당장 마련하는 것은 어렵다"고 말해 공급 대책의 한계를 인정했다.
전문가들은 주택난을 해결하기 위해 복잡하게 얽힌 규제를 완화해야 한다고 말하지만, 이 역시도 쉽지 않은 상황이라 주택시장 불안은 당분간 불가피해 보인다.
권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제 일변도 수요 억제 정책이 단기 효과는 있지만, 시장은 내성이 생겼고 풍선효과 확산 부작용도 크다"며 "가격보다는 지역별 수급 균형에 초점을 맞춘 정책 수단이 필요하다"고 말했다.
익명을 요구한 전문가는 "전월세시장과 매매시장, 분양시장 모두 현재의 과열을 해결하기 위해선 서로 충돌하며 공급을 위축시키는 규제를 풀어내야 한다"며 "하지만 각종 규제가 워낙 복잡하게 얽혀 있고, 정치적인 문제도 있어 해결이 쉽진 않을 것"이라고 했다.
기사제공=뉴스1(시애틀N 제휴사)
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