● 부동산 평가
미국 에서 부동산의 시장 가치(market value)를 평가하는데 일반적으로 최근 매매 사례 비교법과 원가법은 소규모 주택,공공 건물,나대지와 같은 정기적인 수익이 발생되지 않는 비수익용 부동산(non income producing properties)의 평가에 주로 사용한다.이러한 방법들은 부동산이 직접적으로 수익을 발생시키는 능력 보다는 투자자가 매입하고자 하는 인근 지역에서 가장 최근에 거래가 된 사례나 해당 부동산을 현재 시점에서 신축할 때 발생하는 비용에서 그 동안의 시장 가치를 차감한 재조달 원가를 산정함으로서 해당 부동산의 가치를 평가하는 방법이다.이러한 가치평가는 소규모 주택(1~4 가구 규모)의 가치를 평가하는데 있어서는 이 두가지가 가장 많이 사용 되고있다. 매매사례 비교법은 모든 평가 대상 부동산을 가장 최근에 거래되는 유사한 매매 사례와 비교 대상 부동산 (comparable property)과 거래 내용이 정확하게 일치 한다면 평가내용에 대해 아무런 조정을 할 필요 없이 쉽게 평가 할수있다.아파트의 경우 외형적으로는 유사하다 하더라도 실제 거래내용에 포함 되어 있는 각종조건 등이 다른 경우가 대부분이어서 실제 거래 내용은 판이 하게 달라진다.따라서 실제 부동산을 평가할 때는 비교 대상 부동산의 매매가격으로 부터 여러가지 요소들을 비교하여 약간의 금액을 더하거나 차감하는 조정 과정을 거치게 되며, 이러한 과정들을 거쳐 최종 조정가격(final adjusted sale price)을 구하게 된다. 수익용 부동산 (income producing)의 경우 수익환원법을 이용한 부동산 평가는 미래의 각 년도별 수입과 지출,그리고 순 수입(net income)이 결정되면,이 현금 흐름을 적절한 할인율로 할인하여 부동산의 가치를 평가한다.일반적으로 수익용 부동산을 평가할 때 할인 현금 흐름법(discounted cash flow analysis) 을 많이 사용 한다. 직접 환원법(direct capitalization method)을 이용한 부동산 평가는 부동산의 년 수입을 cap rate 로 나누어 부동산 가치를 추정하는 방법으로 부동산 분야에서 가장 많이 사용 되고있다. Cap rate 계산 기본 공식 은 부동산의 가치 또는 매각금액에 대한 연 수입의 비율을 나타내며,부동산을 평가할때 주로 NOI 를 사용한다. NOI는 부동산의 유효 총수입(effective gross income)으로 부터 부동산 운영과 관련된 모든 비용을 빼서 구하며 파이낸싱과 관련된 비용(financing expenses) 세금을 납부하기 전에 부동산으로 부터 발생하는 수입을 말한다.
이원규 부동산
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