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늘어나는 美 부동산 투자..세금폭탄도 되레 늘어
한국에서 직접 미국 부동산에 투자하는 사람이 늘고 있지만 미국 세금에 대한 이해와 대응 부족에
따른 피해도 빈번한 것으로 나타났다.
특히 투자대행사나 중개인이 미국 부동산 투자 시 고려해야 할 세금 문제를 충분히 투자자에게
설명하지 않는 경우가 많다.
또 인터넷에
떠도는 정확하지 않은 미국세무신고 정보 때문에 미리 대비한다면 내지 않아도 될 세금과 벌금을 미국국세청(IRS)로부터
부과받는 억울한 사례도 증가하고 있다.
27일 국내
최대 미국세무 서비스 기업엉클샘에 따르면 한국에서 거주하며 미국 투자부동산을 구입하여 미국임대소득이 발생하는의 경우 이에 대한 소득을 미국 국세청과
주 당국에 보고하지 않는 투자자들이 상당 수 존재하는 것으로 밝혀졌다.
최근 몇년 사이 이러한 외국인 신고미필자들에 대한 IRS의
감독 및 조사가 강화됐다.
이에 미 과세당국은 외국인이 실제 거주하고 있지 않은 미국 내 거주형 부동산에 대해 주변 시세기반 간주임대료의 30%로
산정되는 소득세 및 그 금액의 25%에 달하는 벌금을 우선 과세하게 된다.
납세자가 이에 대해 소명하지 않거나 대응하지 않는 경우 주택 가압류로까지 이어지거나 매각시
매각 자금에서 환수조치하는 사례도 존재하는 것으로 밝혀졌다.
미국 시민권, 영주권, 세법상
거주자와 비거주자별로 다른 규정이 적용되기 때문에 미국 투자부동산에 대한 세무신고를 정확히 하지 않으면 되레 세금 폭탄을 받는 것이다.
엉클샘에 따르면 미국 투자 부동산에서 임대소득이 발생할 경우 원칙적으로 미국에서 우선 과세되지만
이를 한국에서도 종합소득세 신고시 반영해야 한다.
다만 미국에 소득세를 냈다면 한국에서는 종합소득세 신고시 동일 소득에 대해 이를 외국납부세액으로
공제 받을 수 있기 때문에 이중과세는 피하게 된다.
하지만 미국인이 아닌 한국인 신분인 상태에서 투자부동산 소득을 미국정부에 정확히 신고하는 경우와
그렇지 않은 경우에 따라 내야 하는 한국과 미국 통합 결정세액이 극단적으로 차이가 나는 것으로 조사됐다.
이태호 엉클샘 공인회계사는 "미국 세법은 한국과
과세방법이 달라 임대소득에 대한 비용 공제 뿐 아니라 투자용 거주부동산에 대해 감가상각비도 인정해준다"며 "따라서 실제 투자부동산의 임대소득이 발생해도 각종 비용공제로 인해 미국에서 임대소득세를 내는 경우는 의외로
적다"고 말했다.
이 회계사는 "만약 투자부동산의 임대소득에 대해
미국세금신고자체를 하지 않는 다면 감가상각비를 포함한 비용 전액을 부인당하고 비용 전 순수 임대료에 30%의
세금을 고정과세 당하는 경우가 발생한다"라며 "이런
경우 한국 종합소득세 신고시 외국납부세액공제가 실제 한국종소세보다 과도하여 본의 아니게 양국합산 측면에서는 세금을 더 내는 상황이 발생한다"고 밝혔다.
엉클샘에 따르면 미국에 임대용 부동산을 구입한 후 매각시점에 과거년도 미신고로 인해 매각대금의 15%를 미국세청에 원천징수로 잡혀 뒤늦게 세금문제를 논의하러 오는 투자자들도 많다고 한다.
이 회계사는 "실제로 매매차익이 없더라도 매각대금의 15%를 구매자 또는 중개인이 FIRPTA 규정에 따라 원청징수하여 IRS로 납부하고 차액 85%만 한국인 투자자에게 지불하는 것이 법규로 정해진
매각절차”라며 “IRS는 판매자의 과거년도 세무신고가 문제없는지와 매각년도에
대한 양도세신고를 확인 후에만 원천징수 금액을 환급해준다”고 전했다.
외국인인 한국인이 미국에서 발생한은 소득에 대해 신고를 하느냐 마느냐에 따라 결과적으로 발생하는
세금이 확연하게 차이나는 이유는 미국 세법상 투자용 거주 부동산에 대한 IRC 871(d) election 조항
때문이다.
미국은 세법상 비거주자 신분에서 이 규정을 선택한다면 관련 공제 및 투자금에 대한 감가상각이
가능하여 많은 경우 임대자산에서 순이익이 미미하거나 발생하지 않아 미국에 납부할 소득세가 없다.
반대로 이 규정을 선택하지 않거나 미국에 소득세신고를 하지 않는다면 한미 양국에 내게 될 세금이
막대할 수 있다.
예를 들어 미국 부동산에서 임대소득이 1,000만원 발생했고
재산세, 관리비 등의 장부상 비용또한 1,000만원이였다고 가정할 경우 IRC 871(d) election 선택여부에 따라 세금액은 전혀 달라진다.
A씨가 만약
미국에 세금신고서를 제출하지 않았거나 IRC 871(d) election을 취하지 않았다면 미국부동산임대로
벌어들인 비용 차감 전 소득 1,000만원에 대해 약 40% (30% 연방정부, 10% 주정부)인 200만원을 미국소득세로
납부하게 된다.
이 경우 한국 종합소득세 신고시에는 1,000만원의 비용이
인정되어 결정순이익이 0이므로 세액 자체가 없다. 따라서 한국과 미국
양국에서 납부하게 될 세금은 결과적으로 미국에 납부한 200만원이 된다.
반면 만약 미국에서 세금신고서를 제출하고 IRC 871(d) 세무상
선택을 취한다면 미국소득세와 한국소득세 모두 비용 차감 후 순소득이 0이므로 한국과 미국 양국에서 납부하게
될 세금이 0이 된다.
한국과 미국에서 15년간 미국세무전문가로 활동해 온 이
회계사는 “미국 투자부동산을 구입하기 전에 미국 현지 사정을 정확히 아는 세무전문가와 상담했다면 큰 금액을
절세할 수 있었던 경우가 많다"고 전하며 “현지 세무 문제는
결국 투자자에게는 비용으로 인식되기 때문에 중개업체 또는 모집대리인들이 투자 전에는 상세히 설명해주지 않거나 잘 모르는 경우가 많으니 투자자 본인이
관심을 가지고 선제적으로 검토하고 대응하는 것이 최선”이라고 당부했다.
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