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김현숙의
시애틀 부동산 이야기 (1)

시애틀 주택 경기에 대한 자료나 전망이 언론에 자주 보도 되고 있으나 현장에서 뛰는 에이전트가 느끼는 체감속도가 보다 빠르고 구체적입니다.  각 가정의 가장 큰 재산이라고 볼 수 있는 집을 언제 사고 팔고, 어떻게 사고 팔아야 하는지, 그리고 시애틀의 집은 어떤 점에 유의해서 관리를 해야 하는 지 등에 대해  격주로 실어 드립니다. 

내 집 팔고, 어떻게 다른 집 살까?

뉴욕이나 LA 등 고공행진을 하던 주택경기가 한풀 꺾이고 있으나 시애틀 주택 경기는 식을 줄 모르고 올해도 치열한 매입 경쟁을 보이고 있습니다.  명문 학군으로 손꼽히는 벨뷰 학군에는 3월15일 현재 50- 80만불에 나온 매물(방 3개 이상)은  8채 밖에 없으며, 이런 매물 고갈현상이 작년부터는  바슬-린우드까지 올라가 이 지역까지도 복수 오퍼 경쟁이 치열합니다. 린우드에 살던 집을 팔고, 바슬에 45-50만불대 집을 찾던  H씨는 지난 3개월동안  3번 오퍼를 넣었다 떨어졌고  4번째 오퍼를 넣어 결국 밀크릭에 집을 사게 됐습니다. 

지난달 바슬에 45만에 나온 집에 12개의 오퍼가 들어와  52만 이상에 펜딩 된 집도 있습니다.  이렇게 스노호미시 카운티 까지 매물 부족현상이 심화되는 데는 타주로 부터의 유입 인구증가, 이자율 상승 등 여러가지 이유가 있으나 무엇보다 ‘ 이사 갈 집을 찾지 못해  내집도 팔수 없다’ 는 셀러들 때문에 매물 부족현상이 더욱 심화되고 있습니다.

 ‘내 집을 팔고, 다른 집을 사야겠다’는 분들은 계획을 잘 세우셔야 합니다.  여유가 있어  사고자 하는 집을 현찰로 매입한 후  내 집을 파는 경우는 아무런 문제가 없으나 대부분의 경우 내 집을 팔아야 그 집을 살수 있다’는 조건을 ( Contingent sale) 걸어야 합니다. 이 조건을 걸어야 만일 이라도 내 집을 사는 바이어가 융자가 깨져 내 집을 못 살 경우, 내가 매입할  집에 걸었던 계약금(Earnest Money)을 반환 받을 수 있습니다.

그런데 요즘처럼 매입 경쟁이 심해 셀러가 복수 오퍼를 예상할 경우, ‘내 집을 팔아야 이 집을 살 수 있다’는 조건을 내걸면 이 오퍼를 받아들일  셀러는 아무도 없습니다. 아주 높은 가격을 제시하면 혹 하는 셀러도 있겠지요. 그리고 주택시장에 나온지 30일 이상 지나 별로 인기가 없는 집에는 이런 조건을 걸고 오퍼를 넣어 볼 수 도 있습니다.

그러면 이런 바이어들은 어떻게 하면 집을 살 수 있을까요?  요즘은 시애틀에 집을 사려면 장기전을 펼쳐야 합니다. 이런 컨틴전트 조건이 없는 바이어들도 대여섯 번씩 오퍼를 넣어다 떨어지는 경우가 허다 해 수개월씩 집을 사지 못하고  동동 거리는 바이어들이 많습니다.

<집 먼저 팔고 렌트하며 집 구하기>

첫째, 현재 렌트중인 바이어는 렌트기간을 연장하면서 주택 매입시기를 조절할 수 있습니다.  ‘내 집을 팔고 다른 집을 사야 하는’ 바이어에게도 자기 집을 판 후  단기간 ‘렌트’하기를 권장 합니다.  이 경우 ‘내 집을 판’ 현찰을 손에 줘 ‘ 캐시 바이어’라는 강점을 가질 수 있습니다. 오퍼 가격에 큰 차이가 없다면 셀러들은 ‘캐시 바이어’를 선호합니다. ‘캐시 바이어’는 융자에서 깨질 염려가 없고, 주택 감정가에 걱정을 하지 않아도 되고, 클로징(Closing: 소유권 이전)을 짧게 할 수 있어 인기가 있습니다. 게다가 이런 방법을 택하면 조바심 없이 좀 더 여유있게 집을 구하러 다릴 수 있습니다. 

< 브리지 론 받아 다운페이 하기>

둘째, 팔려고 하는 집에 에퀴티(Equity: 집 가격에서 모기지 잔액을 뺀 금액)가 50% 이상인 경우, 브리지 론(Bridge Loan)을 받는 방법도 있습니다.  이 브리지 론은 내 집에 쌓인 에퀴티를 담보로 단기 융자를 받아  내가 사려는 집의 다운 페이먼트 ( Down payment)로 사용하는 방법입니다. 이렇게 하면 내 집을 팔아야 한다는 컨틴전트 조건을 걸지 않고 오퍼를 넣을 수 있습니다. 내 집이 팔리면 이 융자금을 완불하게 되는 이  브리지 론은  이자율이 일반 융자보다 3% 정도 높지만 단기간 사용하기엔 그리 큰 부담은 아닙니다. 

<신축중인 단지의 집 사기>

세 번째, 신축중인  주택 단지내 집을  사는 방법입니다.  미리 지어놓은 집들도 있지만 요즘 빌더( Builder) 들은 집을 짓기 전에  건축 유형별로 대지( Lot)를  먼저 팔고, 3-6개월후 완공하는 방법을 취하고 있습니다. 이런 경우2-4%의 계약금과 함께  은행 융자 승인서를 제출해 오퍼를 넣고,  3-6개월간 기다리면서 내 집을 팔 면 보다 여유 있게 팔고 사기를 진행할 수 있습니다.  

여하튼 요즘 같은 주택 매입 경쟁시대에 ‘내 집을 팔고 다른 집을 산다’는 것은 상당히 스트레스를 받는 일입니다.  내 집을 좀 더 비싸게 팔고, 사려는 집은 좀 더 싸게 살수 있으면 가장 좋겠으나 쉬운 일이 아니지요. 집을 팔고 살 때 조그만 것은 양보하고 큰 것에 신경을 쓰는 것이 더  현명한 방법일 것 입니다. 
  
        문의:  김현숙 부동산 (206-375-5959, hskim@windermere.com)