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작성일 : 21-01-02 10:26
부동산 투자 분석
 글쓴이 : 이원규 부…
조회 : 318  

상업용 부동산은 아파트, 호텔,오피스 빌딩, 쇼핑센터, 창고 등 그 범위가 다양하다. 미국 에서는 아파트도 상업용 부동산에 포함된다. 이는 한국과 달리 아파트 단지 전체를 처음부터 임대 목적으로 지어 관리,운영하고 소유권을 입주자 개인이 갖지 않기 때문이다. 부동산 소유자는 수익성 부동산을 통해 두 가지 형태의 수입을 얻을 수 있는데, 첫째는 소유자 자신이 부동산 자체를 이용하면서 수익을 발생시키는 경우이고,또 다른 하나는 소유자가 타인에게 부동산을 임대하여 임차인으로 부터 임대료를 받아 수익을 챙기는 경우이다.소유자가 직접 부동산을 이용하는 경우의 수익은 해당 비지니스가 얼마나 잘 되는가를 반영하는 것이다. 예를 들어 건물주가 자기 건물에서 직접 식당을 운영한다고 하면, 건물주는 식당이 얼마나 운영이 잘 되어 수익을 낼 것인가가 중요하지 건물 자체에서 얼마의 수익이 나오는지는 따져 보기가 쉽지 않다.반대로 건물 소유자가 직접 사업체를 운영하지 않고,임차인에게 모두 임대하여 임대료를 받는 경우라면 부동산 운영 수익이 얼마인지를 정확하게 따져 볼수있다.이처럼 임차인에게 부동산을 임대하는 경우 발생하는 임대수익은 계약서에 기록된 대로 정확한 금액이 드러나게 되는데,이를 계약 임대료 라고 한다.투자자들이 부동산 투자를 고려할 때 재무구조가 안정된 임차인과 장기간 임대차 계약이 되어 있는 부동산의 경우 둘 사이의 계약 임대료는 중요한 요소가 된다. 주택 시장은 상품의 특성상 지리적으로 투자 대상 지역이 지협적인 반면에, 상업용 부동산 투자는 지리적 투자 범위가 전국적,국제적으로 광범위하게 이루어진다.현재 미국내 대규모 오피스빌딩 이나 쇼핑센터, 호텔,기타 수익성 부동산의 경우 미국내 기업이나 개인뿐만 아니라 최근에는 한국의 투자자들이 지분의 일부 내지는 전체를 소유하는 경우도 많다. 이처럼 다양한 시장에 투자자들이 증가하고 있는 반면,부동산에 투자함에 있어서 투자자는 나름대로의 전략을 수립해 놓고 그에 따라 투자를 하게 되는데,투자분석을 하기 위해서는 그에 대한 지침이 되는 투자 전략의 수립이 선행되어야 한다. 능동적 투자자는 투자자가 직접 자본을 투자 하면서 투자 상품을 찾고,매입 하고 운영하고 적극적으로 개입하는 경우를 말한다. 수익용 부동산를 결정함에 있어 중요한 투자 분석의 방식에는 첫째, 부동산의 운영을 통한 현금흐름을 예측하고, 둘째, 수년 후 부동산 처분을 통한 매각 이익을 예측하고 셋째,불확실한 현금 흐름을 현재 가치로 환산하며, 넷째, 이를 의사 결정을 내리기까지 필요로 하는 정보를 포함하고 있다. 투자자가 부동산 투자를 통해 실질적인 세금 혜택을 받을 목적이라면 그 투자자의 세금에 대한 입장(tax status) 이 어떠냐에 따라 달라지게 된다. 

이원규 부동산
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