김순아(kimsoona@hotmail.com)
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바이어 에이전트 선정 안 할 이유 없다
미국 부동산법에서는
에이전트와 고객과의 관계를 분명하게 규정짓는 에이전시 관계법(agency
relationship)이 상당히 예민하고 중요하게 다루어지고 있다. 하지만 많은
한인들의 경우 이에 대한 이해가 여전히 부족한 것이 현실이다.
부동산 거래에
문제가 발생해 법적인 해결을 해야 할 경우 가장 먼저 대두되는 것이 바로 에이전시 관계법이어서 고객과 에이전트간 책임의 한계가 분명하다.
우선 부동산
중개인과 고객과의 법적인 관계는 셀러 에이전트, 바이어 에이전트 혹은 듀얼 에이전트로 구분된다.
셀러 에이전트와 관계는 중개인 커미션을 포함하는 독점 리스팅 계약서를
셀러와 작성함으로써 셀러 입장에서 최대 이익을 위해 정직하고 충성되게 일할 부동산인을 고용하게 된다는 것은 쉽게 이해가 간다.
모든 매물에
책정된 리스링 가격(listing price)에는 항상 바이어 에이전트 수수료가 이미 포함돼 있다. 따라서 바이어 입장에서는 중개 수수료에
대한 염려없이 에이전트와의 첫 만남부터 에이전시 디스클로저법(law of agency disclosure)에 따라 어느편에서 일하는 에이전트인지 관계를 분명히 알고 거래관계를 이어가도록 돼있다.
많은 바이어는 셀러 에이전트를 자기편으로 착각
실제 구매 계약서를
작성하면서 비로소 에이전시 관계가 명확하게 드러나기는 하지만 많은 바이어들은 셀러 에이전트가 자신을 위해 일하는 것으로 착각하는 경우도 비일비재하다.
셀러가 독점
리스팅 계약을 하듯 바이어도 독점 바이어 에이전시 계약 관계를 맺는 경우도 많이 있다. 그런 경우에는 통상적으로 120일간 계약에 들어가게
되고 계약한 에이전트 이외의 에이전트와 기간내에 거래가 이루어졌을 경우에는 바이어에게 다른 에이전트와 성사된 매물에 대한 커미션을 요구할 수 있는
경우가 있기 때문에 주의를 기울여야 한다.
그러나 바이어 에이전시로서 독점 계약 기간중이라 하더라도 원한다면
계약 관계를 취소하거나 또한 서면을 통해 취소가 가능하다.
따라서 바이어로서는
무료이기 때문에 셀러 에이전트로부터 자신을 보호하여 거래해 줄 전문가를 바이어 에이전트로 고용하지 않을 아무런 이유가 없다.
바이어가 우연한
기회에 방문한 주말 오픈 하우스에서 만난 에이전트 혹은 새 주택단지를 조성하는 개발업자 모델하우스에 상주하는 에이전트가 어느 편을 위해 일할 의무가
있는 것인가를 분명히 알아야 한다.
또한 모델하우스를
방문할 때, 많은 경우 방명록에
바이어 등록을 하도록 돼있고, 바이어로서 자신의 에이전트가 있음을 분명히 명시하지 않으면 개발업제가 바이어의
에이전트에게 중개수수료를 거부하는 경우도 있음을 주의해야 한다.
그런데도 바이어들은
혹시 바이어편의 에이전트를 고용할 경우 셀러 혹은 셀러 에이전트로부터 거래상 불이익을 당하지 않을까하는 어처구니 없는 염려를 하는 경우도 종종
있다.
바이어 에이전트는
바이어의 구매력을 최대한으로 높여 최저가격으로 매매를 성사시키도록 일해 줄 부동산 전문인인 것이다.
듀얼 에이전트 법적 분쟁 허다하게 발생
듀얼 에이전트는
문자 그대로 셀러와 바이어의 이익을 동시에 만족시키며 일하는 에이전트를 말한다, 그러나 상반된
입장의 셀러와 바이어의 이익을 동시에 보호하여 만족시킨다는 것은 상당히 이율배반(conflict of interest)적 요소가 많고 그로 인한 법적 분쟁도 허다하게 벌어진다.
말하자면 리스팅
에이전트와 구매계약을 체결하게 되면 리스팅에이전트는 십중팔구 셀러쪽 에이전트일 경우가 많다. 그런 경우 설사 듀얼 에이전트라 하더라도 업계에서는
한 사람의 부동산인이 듀얼 에이전트의 역할을 하는 것을 거의 금기시하고 있음을 상식적으로 알아둬야 한다.
훈련받은 좋은 부동산인을 에이전트로 선정해야
대부분의 바이어들에게
부동산 거래는 일생 동안 가장 큰 단위의 거래 가운데 하나일 경우가 많다.
그러므로 당연히 고객의 이익을 지키며 최선을 다해 일해 줄 훈련받은 좋은 부동산인을 선정해 관계를 형성하고 잘 유지하는
것은 자산 관리자나 변호사와의 관계를 유지하는 것만큼 중요하다고 할 수 있다.
바이어를 보호해 줄 부동산인을 선정하지 않고 부동산 거래에
들어가는 것은 마치 피고인이 법정에서 원고의 변호사로 하여금 자신을 위해 변호해 줄 것을 기대하는 것만큼이나 잘못 생각하는 일이다.
[이 게시물은 시애틀N님에 의해 2013-08-11 01:05:29 헤드라인 뉴스에서 복사 됨]
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